法律背景：《住宅专项维修资金管理办法》是针对住宅专项维修资金的管理和使用做出的规定。该资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体条款解析：第十八条明确规定了住宅专项维修资金的应用范围，确保其只能用于特定的维修和改造项目。第二十一条则详细说明了涉及未售出房屋的维修和改造费用的分摊方式。法律主观解读：共用部位主要是指住宅的主体承重结构部位，如户外门厅、楼梯间和走廊通道等。维修基金主要用于物业保修期满后的共用部位、公共设备设施的维修、更新和改造。在房屋转让时，结余的维修基金不予退还，随房屋所有权的过户而转移。对于维修基金的缴纳，通常在交房前由业主或售房单位缴纳。商品住宅的维修基金由购房者在办理立契过户手续时交纳，而公有住房售后维修基金则由售房单位从售房款中按比例划拨。该基金由物业所在地的房地产管理部门监督设立，由物业管理公司管理和使用。在业主委员会成立后，公共维修金会转交给业委会管理。对于维修基金的管理，尽管道理上应由业主自己决定，但现实中多由房管局代管。各地发展不均衡，部分地区能够做到由业委会管理，但更多地方仍需房管局等相关部门进行监管。交纳标准与方式：商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修基金，每平方米建筑面积交存的具体数额由当地建设（房地产）主管部门根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例确定并公布。对于已售公有住房，业主和售房单位需按照规定比例交纳首期住宅专项维修基金。通常，这笔资金会在办理房屋入住手续前存入相应的专户。总结与注意事项：第十三条规定对于未按照本规定交存首期住宅专项维修基金的，无论是开发建设单位还是公有住房售房单位，都应严禁将房屋交付给购买人。这代表着必须将基金的交纳作为交付房屋的前置条件。第十四条规定专户管理银行以及代收住宅专项维修基金的售房单位，应当出具由财政部或省、自治区、直辖市人民财政部门统一监制的专用票据。这一票据是交存住宅专项维修基金的重要凭证。第十五条规定了业主大会成立后的资金划转事宜在业主大会成立后，需要按照特定流程划转业主交存的住宅专项维修基金。业主大会需选定一家商业银行作为专户管理银行，并在该银行开设专门的住宅专项维修基金账户。此账户应按照物业管理区域进行设置，并且对每一户进行明细分账。接着，业主委员会需要通知相应部门及负责公有住房基金的部门。这些部门在收到通知后，有30日的期限将相关账目划转至业主大会的账户上，并将详细账目移交给业主委员会。第十六条规定了划转后的管理事宜在住宅专项维修基金划转后，其账目管理单位由业主大会决定。业主大会需要建立一套住宅专项维修基金的管理制度。业主大会开设的维修基金账户需要接受所在地建设（房地产）主管部门的监督。第十七条关于续交事宜的规定当业主分户账面上的住宅专项维修基金余额不足首期交存额的30%时，需要及时续交基金。对于已经成立业主大会的小区，续交的方案由业主大会决定；而对于未成立业主大会的小区，续交的具体管理办法则由直辖市、市、县人民建设（房地产）主管部门会同同级财政部门来制定。